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“二房东”未经业主同意自行转租房屋应承担违约责任

时间:2015-05-16 文章来源:网络 打印 字体:大 中
 

【案情回放】

    原告(被上诉人):林×权

    被告(上诉人):林×毅

    第三人:程×婷

    2005年9月1日,第三人程×婷(甲方)与被告林×毅(乙方)通过某房地产经纪有限公司签订《房产租赁合约》一份,约定程×婷将深圳市某旺市A房产租赁给林×毅作为办公使用,租赁期从2005年9月1日起至2008年8月31日止;租金每月5500元,须于当月5日前交付甲方;签订合约同时支付押金8300元;合约第6.2条约定“租赁期间,乙方若将该物业分租必须事先得到业主的许可”;第8.4条约定“因乙方违约而合约终止,甲方有权不经乙方同意单方收回该物业,乙方须无条件立即退出该物业。如乙方不交回该物业的钥匙,甲方有权会同管理处人员作证进入自己的房产内,将乙方存放在房内的物品清点拍卖,并用于抵偿欠租和有关费用……”合约签订后,被告于当日将8300元押金交与程×婷,程将房屋交与被告使用,被告在租赁房屋内经营美甲会所。

    2006年4月14日,被告(另一甲方)与原告(另一乙方)签订了一份《转让协议书》约定:“(1)甲方于2006年4月14日将位于深圳市某旺市A房某美甲会所转让给乙方经营使用,甲方不再拥有经营使用权。(3)甲方转让某美甲深圳独家代理权给乙方,甲方不再拥有代理权所有责任、义务。(5)乙方在签订日给甲方一次性转让费28000元人民币(含房租押金人民币8300元)。(6)在乙方合法经营并与房产拥有者无经济纠纷及不违反房产租赁合约情况下,甲方必须协助乙方在合约租期满后取回房租押金,如不履行,则由甲方退回给乙方。《转让协议书》中未明确所转让的具体物品名称及数量。

    2006年5月9日,程×婷将A房内经营的某美甲会所大门上锁。原告林×权于2006年5月10日10时许,向派出所报案,民警了解情况后,确定是原、被告与程×婷发生争执,不属公安机关受理。原告称程×婷于2006年5月14日将A房内的物品全部搬走,后于2006年5月16日再次向派出所报案,称店内被盗。民警了解情况后,称事主并非被盗,而是业主将东西拿走。原告自5月9日至5月17日之间,多次找被告、第三人协商未果。原告认为,因被告的原因给原告带来包括转让费等较大的损失,请求法院判令:一、被告赔偿原告损失25000元,其中包括转让费28000元中的23000元(房屋押金8300元及折旧后的其他物品价值)、自行购买洗衣机及相关美甲物品的2000元;二、由被告承担诉讼费用。

    被告林×毅辩称,被告将某旺市A房产转让前,已取得程×婷同意。原告与被告签订《转让协议书》后,原告利用转让所得的某美甲独家代理权,以原有员工及经营方式于2006年4月19日在福田区某某友谊百货B房商铺另开了一间某美甲分店,且已经营两个月,取得了经济利益与社会效益。被告认为,原告是为了减少经营风险,才退出A房,以便只经营新开的美甲分店。被告在A房装修所产生的费用及物品总价值是91220.50元,被告以与原成本较大差额(19700元,即28000元减去8300元押金),将美甲会所的物品及独家代理权转让给原告。原告签订转让协议后,继续经营很长时间才关门,原告将经营使用风险归咎于被告是没有根据的。

另,原告确认于2006年4月14日接手经营某美甲会所。

2006年4月20日,原告将28000元转让费支付给被告。原、被告在庭审中确认28000元的转让费中包括了8300元的房屋押金、某美甲的代理权及A房某美甲会所的所有物品。被告主张

28000元中包括的某美甲代理权具有一定价值,原告主张代理权系免费赠送。原告提交了2006年4月17日、4月20日的发票,证明接手经营某美甲会所后,自行购买了价值2000元的电器及相关物品用于店内。被告提交了若干发票、收据,以证明其经营某美甲会所期间屋内已有的物品及会所装修的价值。

    第三人程×婷向法院提交了《情况说明》及搬迁物品登记单。程在《情况说明》中陈述如下内容:一、本人完全不知道原、被告私下签订的转让合同。二、本人发现屋内的经营场所无合法营业执照,且无本人的合约人在场,所以将房屋大门上锁,要求他们立即停止经营活动。三、本人多次请原、被告搬离租赁房屋,并进行了积极配合,在2006年5月11日已开具了放行条,结果被告回答已转让,一切与其无关。四、因双方迟迟不肯搬离,由于时间拖延,在原合约人(被告)严重违反与本人的租赁合约且不予理睬的基础上,出于无奈,本人将房屋内的物品自行予以清理。

【一审】

    福田法院经审理认为,根据我国合同法的规定及被告与第三人签订的《房产租赁合约》的约定,被告要将租赁房屋转租,必须要征得第三人的同意。被告表示其转租的行为已经取得第三人的口头同意,其依据仅有黄某、潘某的证人证言,但第三人已明确表示并没有同意过被告转租,黄某、潘某均在被告经营的某美甲会所工作过,与被告具有利害关系,故该二人的证人证言不予采纳,法院确认被告将房屋转租的行为未经第三人同意的事实。

从原、被告签订的《转让协议书》内容来看,合同的目的是原告向被告支付转让费后,能够继续在A房经营某美甲会所。被告认为原告是因为另开了一间某美甲分店,故不想再经营A房的某美甲会所。原告虽然曾在某某友谊百货B房商铺开过某美甲分店,但从原告提交的租赁合同来看,租赁该商铺的时间是在原、被告签订《转让协议书》之前,其使用“某美甲”名称是在签订《转让协议书》之后,从此时间可推断出原告并非是因另开分店而故意解除合同,被告的该项主张法院不予采纳。第三人虽称原告是基于经营不善的原因向其提出解除租赁合同,但却一直坚称其与原告不存在租赁关系,原告不是租赁合同的合约人,无权租赁其房屋,即其不同意原告继续租赁房屋的首要原因是被告未经其同意私自转租。被告在未征得第三人同意的情况下,自行将其向第三人所租赁的房屋转租给原告,此行为是导致原告无法在租赁房屋内继续经营某美甲会所的直接原因,原告因此有权要求与被告解除合同。因被告的行为导致原告未能向第三人取回房屋押金,应由被告向原告返还房屋押金8300元。除房屋押金外,原、被告在《转让协议书》中并未明确相关转让物品的名称及数量,法院确认剩余的19700元(28000元-押金8300元)为某美甲会所内相关物品的价值,该部分转让费亦应由被告向原告返还。因原告在与被告签订《转让协议书》时,未能尽到谨慎审查被告是否具有转让经营场所权利的义务,在第三人通知其将租赁房屋内的物品搬离时,未能及时告知被告以减少损失,对此存在一定过错,应相应减轻被告所承担的违约责任。法院酌情认定原、被告对剩余19700元转让费所应承担的责任比例分别为四成及六成,被告应向原告返还剩余转让费8820元(19700元-原告已扣除的折旧使用费

5000元)×60%。原告主张其所诉求的25000元的损失中还包括自行购买电器及相关美甲用品所花费的2000元,但未能提交有效证据证明,该部分请求法院不予支持。

    综上,福田区人民法院依法判决:一、被告林×毅应向原告林×权返还A房的房屋押金8300元。二、被告林×毅应向原告林×权返还转让费8820元;上述第一至第二项,被告林×毅应自本判决生效之日起十日内支付完毕,逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。三、驳回原告林×权的其他诉讼请求。本案案件受理费1010元,由原告负担323元,被告负担687元。

 【二审】

    宣判后,被告林×毅不服上述判决,向深圳市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求及追加第三人责任。

    深圳市中级人民法院经审理认为,根据上诉人与第三人程×婷签订的《房产租赁合约》约定,上诉人如将租赁房屋转租,必须征得出租人程×婷的同意。本案中,上诉人林×毅主张其将租赁房屋转租已经取得了出租人的同意,但程×婷对此予以否认,上诉人林×毅应当承担举证责任。对此,上诉人仅提供了黄某、潘某的证人证言,且该两人均曾在上诉人经营的某美甲会所工作过,与上诉人具有利害关系,故不能仅依据该两人的证人证言认定程×婷同意上诉人的转租行为。由于上诉人在未得到出租人同意的情况下,自行将无权转租的房屋转租给被上诉人,致使被上诉人在承租该房后,无法正常使用该房开展经营活动,并造成第三人扣押物品的严重后果,因此,上诉人应对其违法转租房产的行为承担违约责任并赔偿被上诉人因此而遭受的损失。由于上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》的合同目的无法实现,被上诉人有权要求与上诉人解除合同,并有权要求上诉人返还租房押金;至于因第三人将租赁房屋内物品搬离所造成的损失问题,由于双方在《转让协议书》中并没有列明房屋转租时的物品名称及数量,被上诉人在转让该房时亦未尽到审查义务,且在第三人将租赁房屋内的物品搬离时,没有及时告知上诉人以减少损失,对此亦存在一定的过错,应承担相应的过错责任。原审法院据此对第三人搬离物品所造成的损失按上诉人承担60%,被上诉人承担40%来分担责任属合理。上诉人主张应由第三人退还被上诉人押金及由被上诉人自行承担物品被扣押的责任的上诉意见,理由不能成立,法院不予支持。由于上诉人在原审期间并未反诉要求被上诉人交纳使用租赁房屋期间所产生的房租费、水电费、管理费、电话费等费用,故上诉人在二审期间提出,违反法定程序,本案不作处理,上诉人可另循法律途径解决。

   深圳市中级人民法院认为林×毅的上诉理由均于法无据,判决驳回上诉,维持原判。

 【法官手记】

租房时需仔细查明出租人身份

深圳作为一座移民城市房屋租赁十分普遍。但在巨大的房屋租赁市场活动中存在着很多法律问题需要特别注意的。不少人认为房屋租赁相比房屋买卖要简单得多,没有什么法律问题需要关注,甚至有人认为书面的租赁合同可有可无。实际情况却恰恰相反,由于房屋租赁中部分承租人并非房屋所有权人,他仅从所有权人处取得有限的使用权,因此在租赁期限内,承租人的房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担均应有明确约定。而对于出租人(即房东)而言,租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控,如何确保自己的租金收益,同时又保护房屋不被人为损坏,避免租客违约提前退租后“人去楼空”的被动情形,这些问题都需要租赁双方事先达成共识并制定相应措施。本文通过对本案的解析,给房屋租赁市场中的出租人和承租人提出几点警示。

   “二房东”转租未经房主明示同意,房主可以解除与“二房东”之间的租赁合同

    所谓转租是指房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋。但转租在租赁范围、时间等方面很大程度上受到之前租赁合同的限制,即转租的租赁条件不得大于作为本次出租人即上手承租人于上手租赁合同中取得的租赁条件,主要指租赁范围、时间等,超出部分无效。按照我国《合同法》第二百二十四条的规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。由此可见,房屋的承租人的转租权需经出租人明示同意方可以享有。该明示同意可以采用两种形式:一是上手租赁合同中已约定承租人有转租权,二是所有上手直接对本次转租提供同意证明。若未取得所有上手对此次转租的上述任何一种同意证明,未同意转租的上手随时有权解除与其存在租赁关系的承租人之间的租赁合同,而此后所有转租关系均将被相应解除。本案中,上诉人林×毅将其承租的第三人所有的房屋随某美甲会所的经营权一并转让给被上诉人林×权,上诉人称该转租行为已经过房屋业主,即本案第三人程×婷的同意,其对此具有举证责任,而林×毅提供的证据不足以证明程×婷以上述两种方式明示同意其将房屋转租,且程×婷也对此予以否认。故法院认定林×毅转租房屋的行为未经出租人同意,出租人程×婷有权终止与林×毅的房屋租赁合同,收回房屋使用权。

    受损害的第二承租人可以解除与“二房东”之间的合同

    所谓合同的解除,是指合同有效成立后,在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。合同解除分为单方解除与协议解除。根据合同法第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的。2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。5、法律规定的其他情形。本案双方当事人签订转让合同,根据该合同约定,转让人林×毅负有保证林×权在不违反协议约定的前提下能够继续使用涉案房屋的义务。由于林×毅在未征得第三人同意的情况下,即自行将其向第三人所租赁的房屋转租给林×权,此行为导致第三人终止租赁合同、收回房屋使用权,最终导致林×权无法在租赁房屋内继续经营某美甲会所,双方签订的转让合同目的不能实现。林×毅的违约行为致使不能实现合同目的,故被上诉人林×权享有单方解除合同的权利。

    受损害的第二承租人在要求解除合同的同时,可以要求赔偿由此造成的损失

    根据民法通则第115条和合同法第97条,合同解除权与请求损害赔偿权可以并存。被上诉人林×权在要求解除合同的同时可以要求上诉人赔偿由此造成的损失。对于损害赔偿的范围,学理上有不同的观点。其一认为,无过错一方所遭受的一切损害均可请求赔偿,既包括债务不履行的损害赔偿,也包括因恢复原状所发生的损害赔偿。其二认为,对损害赔偿范围的确定应具体分析,在许多情况下,损害赔偿与合同解除是相互排斥的,选择了其一便足以使当事人利益得到充分的保护,没有必要同时采取两种方式,如协议解除、因不可抗力而解除。具体到本案,我们认为损害赔偿范围应以能弥补无过错方可以证明的实际损失为限。本案中,法院确认的损失有房屋押金8300元及转让费扣除押金外剩余的19700元。请求赔偿损失的一方对损害的有无及大小,应负证明责任。本案中,林×权主张其所诉求的25000元的损失中还包括自行购买电器及相关美甲用品所花费的2000元,但其未能提交有效证据证明其将相关物品用于某美甲会所,故该部分请求法院不予支持。

    租房时需审慎查明房东身份,发生问题后应尽量减小损失

    房屋租赁者在租房之前,首先必须确定租赁双方当事人身份,承租人应当依据产权证上记载的权利人,或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人,来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同,则该合同须经有权出租人的认可,在此之前该租赁合同的效力尚未确定。若未经认可,承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。由于本案中被上诉人林×权在与上诉人林×毅订立转让合同时,未能尽到谨慎审查林×毅是否具有转让经营场所权利的义务,所以真正的房主得知房屋被转租后行使合同解除权,林×权陷入了无法继续使用该房屋经营美甲会所的不利处境。林×权对这种情形的出现也负有一定的责任,须自行承担一定的损失。另外,根据民法上的善良风俗原则,在解除合同的情形无法避免的情况下,合同任何一方都负有尽量减小损失的义务。本案中,在第三人通知其将租赁房屋内的物品搬离时,未能及时告知上诉人以减少损失,被上诉人存在一定过错,应相应减轻上诉人林×毅所承担的违约责任。根据本案双方各自存在的过错,法院酌情认定林×权与林×毅对剩余19700元转让费所应承担的责任比例分别为四成及六成合法合理。

    本案中,原告林×权主张其所诉求的25000元的损失中还包括自行购买电器及相关美甲用品所花费的2000元,但原告未能提交有效证据证明其将相关物品用于某美甲会所,该部分请求法院不予支持。由此可见,房屋租赁双方在签订租赁合同时应尽可能明确约定在租赁期限内相关附属设施、设备的使用及租期届满时增添的设施、设备的归属、补偿等各个方面的问题,以防止在出现争议后相互扯皮的现象发生。